Faire une bonne affaire immobilière en Espagne - 4 conseils supplémentaires

par Sylvain Hascoët - publié le mai 4, 2021

Cher amis,

 

Vous avez été nombreux à me remercier pour les conseils du , ça m’a fait chaud au coeur !

 

Chose promise, chose dûe : je poursuis ce matin avec 4 erreurs à éviter pour ne pas perdre votre temps et votre argent !

 

Erreur 5. Ne pas connaître le contrat de réservation

 

Le “contrat de réservation” est la version espagnole du compromis de vente. 

 

Vous avez eu le coup de cœur pour ce charmant appartement avec vue mer. Visite, contre-visite. Votre conseiller a fait les vérifications. On est ok, cette fois-ci c’est la bonne.

 

Vous signez un contrat de réservation, le bien est retiré du marché. 

 

La signature du contrat de réservation s’accompagne obligatoirement du versement d’une somme d’argent, de  5 000 à 10 000 € pour un pro, et le montant est négociable si le vendeur est un particulier. 

 

Bien sûr, même si on vous le suggère, ne versez JAMAIS d’argent sans contrat de réservation. Et fonctionnez uniquement par virement bancaire.

 

Cette somme n’est pas un frais supplémentaire, c’est un acompte qui sera déduit du prix de vente lors du paiement effectif du bien. 

 

“Il faut être vigilant et ne pas laisser traîner les choses en se disant, c’est bon, la maison est à moi”.

 

En effet, votre contrat de réservation stipule toujours une date butoir pour la réalisation effective de la vente et son enregistrement chez le notaire. 

 

Si à cette date vous n’êtes pas en mesure d’effectuer le paiement, c’est la double peine :

  • le bien est remis sur le marché
  • vous perdez l’acompte versé (c’est arrivé)

 

Prenez votre temps avant la signature du contrat de réservation, c’est important. Mais une fois signé, réglez les choses rapidement, avec l’aide d’un conseiller ou d’un avocat.

 

Erreur 6. Ne pas penser à la revente… avant l’achat

 

“Penser à la revente, c’est un peu comme penser au divorce alors qu’on va se marier”. La phrase est d’un ami à moi.

 

Je pense qu’il se trompe.

 

Une grande partie des gens qui veulent acheter un logement pour y vivre ne pensent pas à la revente avant même de l’avoir acheté.

 

Mais c’est une erreur, surtout dans le cas d’un bien à l’étranger. 

 

Vous pourriez être obligé de rentrer en France pour vous faire soigner, parce que finalement l’expatriation ce n’est pas pour vous, parce que vous avez décidé de poursuivre l’aventure au Portugal...

 

Il y a de nombreuses raisons, pas forcément tristes d’ailleurs, pour lesquelles vous seriez amenés à revendre votre bien.

 

Autant que ce soit rapide, facile et au meilleur prix.

 

C’est comme dans votre pays d’origine en fait, les logements les plus recherchés seront les plus faciles à revendre. 

 

Si vous optez pour un appartement, visez les petits - entre 60 et 100 m2 - dans des villes (moyennes ou grandes)  ou en bord de mer, avec deux chambres, deux salles de bains, une terrasse et une belle vue. 

 

Une terrasse est toujours un plus. Pour vous d’abord, et pour la revente...

 

Vous pouvez consulter mon guide sur l’installation dans un coin de Paradis en Espagne ici.

 

Erreur 7. Ne pas connaître le marché espagnol… et ses défauts

 

“Ça fait 30 ans que je suis dans le métier, je connais les points forts du marché espagnol. Les clients aussi d’ailleurs. Le problème, c’est qu’ils n’ont aucune idée des pièges “basiques” m’a confié Christine, agent immobilier dans le sud de l’Espagne.

 

Ce qui suit vous paraîtra sans doute du bon sens, mais je préfère vous en “dire trop” que pas assez.

 

Une qualité de construction qui laisse à désirer

Les années 1990 ont été une sorte de ruée vers l’or pour la construction immobilière en Espagne. 

Malheureusement, avec des constructions à tout va et à marche forcée, les matériaux utilisés sont de piètre qualité et ces constructions se dégradent plus vite que les autres.

Essayez de privilégier des biens rénovés des années 1970/80 ou alors des biens d’après l’an 2000.

 

Humidité par le sol

La villa sur la plage, tout le monde en rêve, mais cela peut très vite virer au cauchemar.

Beaucoup de maisons de bord de mer ont été construites sur des terrains marécageux pris sur la mer ou sans vide sanitaire, ni dalle. 

Résultat : une humidité permanente en dehors de l’été qui remonte par le sol et qui rend la vie très désagréable.

Et quand vous les visitez en été, vous ne vous en rendez pas compte. 

L’idéal, c’est un logement près de la plage, pour y aller à pied, mais un peu sur les hauteurs.

 

L’environnement évolue

Achetez là où ne peut plus construire. C’est peut-être radical, mais ça évite les mauvaises surprises.

Ou a minima allez à la mairie pour consulter le Plan d’Occupation des Sols ou les futurs projets d’urbanisation.

La vue paraît imprenable, mais avez-vous pensé à vérifier les projets à venir dans la commune, et en particulier cet immeuble qui vous bouchera la vue dans 2 ou 3 ans ou cette future voie rapide qui passera devant chez vous !

 

Évitez les immeubles et les lotissements vides

C’est un héritage de la crise de 2009 dont se passeraient bien les Espagnols : il y a énormément d’immeubles vides, qu’on essaiera de vous refourguer à prix cassés.

N’achetez pas dans un immeuble ou un lotissement neuf mais vide même si le prix est très intéressant. 

Le prix sera attractif, mais l’immeuble ou le lotissement mettront des années à se remplir et vous serez les seuls ou l’un des seuls à payer les charges de copropriété.

Au mieux ces propriétés finiront en logements sociaux, au pire en squats.

 

Une insonorisation qui laisse à désirer

Les immeubles espagnols, surtout dans les fameuses constructions des années 1990, ne brillent pas par leur insonorisation

Vous entendez tout ce que fait votre voisin dans la salle de bains ou… dans sa chambre. Évitez les tours énormes ou vous êtes entourés de voisins en haut en bas à droite et à gauche. Evitez aussi de choisir un logement au-dessus d’un commerce ou d’un bar. Nos amis espagnols sont charmants mais n’oubliez pas qu’ils aiment particulièrement la fête… tard dans la nuit !

 

Se protéger du soleil !

Si vous pensez maison au soleil, vous penserez probablement à une exposition au sud.

L’Espagne et la Costa Calida sur laquelle j’ai rédigé un guide complet, ne sont pas la Côte d’Opale. 

Dans la recherche de votre appartement ou de votre maison en Espagne, il vous sera plus utile de penser à un espace frais pour l’été !

 

Erreur 8. Attendre pour faire votre NIE

 

Le NIE, Número de Identidad de Extranjero est un document essentiel à votre expatriation en Espagne. Il est nécessaire dans de nombreuses procédures. 

 

Lorsque vous demandez votre NIE, vous  gardez votre nationalité. Vous ne devenez pas espagnol. Et par ailleurs, ce n’est ni une carte de résidence, ni un permis de travail.  

 

C’est la première démarche à faire avant toutes les autres si vous décidez d’investir dans l’immobilier en Espagne et ça vous coûtera… moins de 10 euros.

 

En France, vous pouvez le demander à l’Ambassade ou dans l’un des 10 consulats espagnols. En Espagne, dans tous les commissariats.

 

Si vous n’êtes pas encore résident en Espagne, vous devez vous y prendre bien en avance car le délai pour un rendez-vous peut être de 2 mois.

 

C’est le cas à l’Ambassade d’Espagne à Paris ou au commissariat de Barcelone.

 

Le NIE vous permet de résider légalement plus de 3 mois sur le territoire espagnol et c’est une sorte de passe-partout. Il vous servira entre autres à (je n’ai pas tout mis) :

 

-Acheter/vendre un bien 

-Ouvrir un compte en banque

-Ouvrir un forfait téléphone/internet/électricité/eau

-Déclarer vos impôts sur le revenu /les sociétés/ les successions

-Obtenir un numéro d’affiliation à la Sécurité Sociale

-Immatriculer votre véhicule

 

C’est simple, commencez par obtenir votre NIE et seulement après, enclenchez la suite !

 

Pour ceux qui sont déjà en Espagne, partagez avec nous une photo sur le groupe Facebook Retraite au Soleil, on essaiera de deviner le lieu !

 

J’espère vous avoir rendu service avec ces conseils “Espagne”.

 

N’hésitez pas à me le dire dans les commentaires, ça me fera plaisir !

 

Bien chaleureusement,

 

Sylvain Hascoët

 

S’abonner
Notifier de
26 Commentaires
le plus ancien
le plus récent le plus populaire
Inline Feedbacks
View all comments
Gilbert CROZAT
1 mois il y a

Bonjour cher ami .

Beau travail .
Je vous en remercie pleinement avant d investir dans cette region .
Portez vous bien .
G.C
BORMES/ VAR

didicall
1 mois il y a

Merci pour tous ces conseils précieux qui donnent envie d’une retraite au soleil

Meremans
1 mois il y a

Merci pour tous ces conseils que vous nous dispenser à nous pauvres profanes. Michelle/ Charentes

Lilibeth
1 mois il y a

Voys êtes génial, vos conseils sont plus que pertinents ! J attends avec impatience vos conseils pour le Portugal,
Merci

DUPAQUIER
1 mois il y a

Bonjour Monsieur
Avec mes remerciements pour tous ces conseils
puis je abuser de vos conseils :je pense à la transmission aux enfants après ma mort (je ne suis pas pressé)quelles sont les solutions lors de l'achat du bien pour transmettre aux enfants sans frais.
Avec mes remerciements BD

Christiane CAMISULI
1 mois il y a

Puis je recevoir votre guide sur l Espagne svp.
Super conseils👍

beckand
1 mois il y a

pourriez vous parler de la thailand car j ai une villa a vendre et qui pourraisinteresse quelqun
je suis francais expatrie qui veut rentrer en france

LEHUEDE Patrice
1 mois il y a

Bonjour
vos commentaires sont evidemment précieux
personnellement je connais l'Espagne depuis l'âge de 14 ans (j en ai 67), les espagnols et un peu(beaucoup) le droit immobilier et les pratiques locales; j'ai été propriétaire
je songe à y retourner ( j'ai eu le tort de vendre sur les conseils d'amis!!)
cordialement

daniel wolfs
1 mois il y a

bonjour,
Vous êtes génial, vos conseils sont plus que pertinents ! J attends avec impatience vos conseils pour le Portugal,
Merci
Daniel/Bruxelles

Phil
1 mois il y a

Merci, nous avons vécus 9 mois en location (avec 1 fille de 15ans et 1 garçon de 13ans) au Canaries il y a 16 ans, et y avons retournées de nombreuses fois, ce qui nous à permis d'acheter il y a 4ans, et mit en location par 1 agence Sérieuse, et pensons nous y installer quand nous serons en retraite, nous n'aurions pas put le faire sans l'aide d'amis Canariens qui nous ont donnés les mêmes conseils que je viens de lire. Alors j'invite tout ceux qui lisent ces conseils, imprimer les et consulter les régulièrement, AVANT DE SIGNER OU DE PRENDRE 1 DECITION, merci encore

Yves
1 mois il y a

Bonjour
Tout d'abord merci pour vos conseil. Mais pourriez vous SVP me conseiller sur les différents pays qui ne pratique pas la réserve héréditaire et ou il fait bon vivre sa retraite ?

KRISSANE
1 mois il y a

Bonjour cher Sylvain Hascoët
pas loi d'être Breton !
Perfecto comme disent les espagnols , c'est un article très complet.
merci encore de vos conseils précieux qui serviront y compris pour nos enfants au cas où ils serait tentés par la Costa del sol.
très belle journée.
K.K
CHARENTE

Jean-Marc EHRET
1 mois il y a

Parfaitement clair et réaliste.
Muchas gracias
Hasta prunto

michel Lepelley
1 mois il y a

Bonjour,
ayant franchi le pas en 2019 puis en 2021 avec l'achat d'un nouvel appartement nous avons coché toutes les cases de votre check list
merci pour ce listing

1 mois il y a

Merci pour les conseils.C'est super intéressant

Catherine
1 mois il y a

Merci pour ces précieux renseignements et conseils Sylvain. Mon projet est de résider à Tavira Portugal. Auriez-vous la gentillesse de m’informer sur les règles de l’achat immobilier au Portugal en tant que retraitée française du privé ? Je suis impatiente et dans l’attente 😉 MErci.

Catherine
1 mois il y a

(Désolée je reprends mon message mon adresse mail étant erronée sur le précédent)
Merci pour ces précieux renseignements et conseils Sylvain. Mon projet est de résider à Tavira Portugal. Auriez-vous la gentillesse de m’informer sur les règles de l’achat immobilier au Portugal en tant que retraitée française du privé ? Je suis impatiente et dans l’attente 😉 Merci

paul gilibert
1 mois il y a

judicieux conseils , en effet ,acheter puis surtout revendre un bien en espagne est une operation a haut risque qui n'a rien a voir avec la même chose en france; personnellement ,je galère toujours pour obtenir de la banque la cloture d'un compte herité; Même le juriste qui a soldé la vente d'un bien immobilier hérité n'arrive pas a cloturer le compte ,c'est pourtant indispensable aux yeux du fisc francais pour etre en règle avec la loi francaise; Plus d'un an de "galères"pour gerer ce dossier et , au final un cout supérieur a se qu'il aurait été en france. Avis aux investisseurs: l'espagne c'est tout sauf simple

CRAVOTTA
1 mois il y a

Très intéressant, continuer à nous informer. Merci.

Pascalou
1 mois il y a

Un grand merci Sylvain pour ces précieux renseignements très très interressents. Pour le Portugal vous en avez aussi?....
Merci encore

BARREAU " JCBGonzealaise "
1 mois il y a

Merci Sylvain de ces précieux conseils ! Je me doutais bien qu'une expatriation , en Espagne notamment, demanderait une vigilance de tous les instants . " on " les adore.....mais " on " les connait bien !....Vous confirmez , même si on a " roulé " pas mal, qu'il faut se prémunir de propositions << alléchantes >> qui au final seront un vrai " piège " !....Ce n'est pas ça qui m'empêchera de m'expatrier...mais il faudra le faire en toute prudence . Les amis " sur place " auront alors, toute leur importance !..... Quand nous serons dans les starting-blocks ...je vous recontacterai . merci encore et bravo pour votre site

Eleya
1 mois il y a

Merci pour vos bons conseils et bravo pour votre aide précieuse! Portez-vous bien !

Jean claude piret
1 mois il y a

bonjour Monsieur, je suis très satisfait de vos commentaires sur les préventions a prendre pour l'achat d'un bien en Espagne mais je souhaiterais que vous m'envoyez la première partie parce que je l'ai zappée ou pas reçue
Merci d'avance

1 mois il y a

Bonjour
je connais une agence très sérieuse à Marbella tenue par une Française, par laquelle je suis passé
pour une location annuel et qui fait du sur mesure
STARLING INVESTMENTS
vanessa@starling-investment.com
TEL +33629279942
TEL.+34951313006

Boisis Josseline
9 jours il y a

Je ne peux pas acheter mais louer c’est possible ? Italie Espagne Portugal ?

Mireille Corticchiato
6 jours il y a

Merci beaucoup pour ses précieux conseils. J envisageais justement d aller en Espagne faire des visites