Faire une bonne affaire immobilière en Espagne

par Sylvain Hascoët - publié le mai 3, 2021

Cher amis,

 

Pour un certain nombre, vous êtes propriétaire de votre appartement ou de votre maison, comme Franck et sa femme, qui vivent depuis plus de trente ans dans leur maison en Picardie.

 

Franck n’est pas un perdreau de l’année, mais en 2019, son projet d’appartement en Espagne a failli tourné au fiasco - je vous en parle plus bas, ça c’est heureusement bien terminé.

 

Ces 3 dernières semaines, j’ai reçu une dizaine de messages sur la page Facebook Retraite au Soleil pour des demandes de biens immobiliers en Espagne

 

Ce n’est pas mon métier.

 

Mais grâce à deux amis experts de l’immobilier en Espagne, je vous ai préparé une liste de 8 erreurs à éviter quand on veut faire une bonne affaire immobilière en Espagne. 

 

Car… ça ne marche pas comme en France

 

Erreur 1. Penser comme un acheteur français

 

 

“Les Espagnols ont des lois et des règles forcément très proches des nôtres”.

 

C’est ce que Franck pensait. Et ça n’a rien de stupide. 

 

Mais en matière d’immobilier, ce n’est pas le cas.

 

Les lois, les règles, la fiscalité et les administrations sont différentes en fonction des 17 régions autonomes espagnoles. 

 

Par exemple, l’ITP : l’impôt sur la vente de logements anciens varie de 4% à 11% sur la valeur du bien selon la région où vous achetez ! 

 

Sur un bien à 200.000 euros, la différence est de 14.000 euros…

 

Autre phénomène peu connu : le m2 espagnol est plus petit que le m2 en France (ce n’est pas une plaisanterie).

 

Dans la majorité des pays européens, la superficie annoncée dans une annonce immobilière correspond à la surface habitable. 

 

En France, on a même encore plus précis avec la surface Loi Carrez. Info pratique quand on est grand comme moi !

 

Chez nos amis espagnols, oubliez tout ça… et redoublez de vigilance.

 

La superficie dont parlent les propriétaires et les agences est le plus souvent la surface construite, avec en particulier les parties communes incluses

 

Concrètement, un logement annoncé avec une superficie de 110 m2 peut s’avérer être un logement d’une surface utile de 90 m2 ou d’une surface habitable de 70 m2.

 

Ce n’est plus du tout la même chose !!! Et une bonne affaire en apparence peut se transformer en fiasco pour vous...

 

Des agences immobilières à « double commission »

 

En France, de nombreuses agences présentent le prix des biens FAI : frais d’agence inclus.

C’est pratique pour se faire une idée du vrai prix que vous allez payer.

 

Côté espagnol, certaines agences font payer une commission au vendeur et une autre à l’acheteur, surtout s’il est étranger

 

Agissez en deux temps : 

 

  1. Demandez le prix de vente total, qui inclut les commissions de l’agence.

 

  1. Négociez là-dessus. Si le bien est au prix du marché, c’est sur la commission qu’il faut jouer. N’oubliez pas, le vendeur va payer des frais à l’agence. Demandez à faire annuler votre commission, vous obtiendrez une réduction de moitié de cette commission

 

Un prix à la tête du client

 

Certaines agences en Espagne sont spécialisées dans la vente de biens à destination d’acheteurs étrangers. D’un côté, c’est rassurant, ils parlent souvent français.

 

Mais attention : si la plupart des agences est tout à fait respectable, certaines essaient de profiter de la méconnaissance des prix réels du marché par les étrangers. En particulier les Français.

 

Et elles gonflent les prix.

 

J’ai 2 conseils : 

 

  • Vous devez bien connaître les prix immobiliers du coin, pour des biens comparables. 

 

  • Partez du principe que le prix est toujours à débattre. En Espagne, à quelques exceptions près, le prix affiché est toujours négociable. Et la marge de négociation peut varier de 5 à 10%.

 

Erreur 2. Se fier au notaire

 

 

Les notaires espagnols sont des gens sérieux qui font bien leur travail. 

 

Mais leur rôle est très différent des notaires que vous connaissez.

 

En France ou en Belgique, ils procèdent à toutes les vérifications juridiques et liées au plan d’urbanisme, avant la vente. En Espagne, ce n’est pas le cas.

 

Ces vérifications seront de votre responsabilité.

 

Donc soit vous le faites vous-même, soit vous passez par un conseiller immobilier pour être tranquille.

 

Il va s’assurer que les règles juridiques, administratives et d’urbanisme nationales, régionales et locales ont bien été respectées. 

 

Un boulot fastidieux pour lequel je préfère clairement débourser quelques centaines d’euros que le faire moi-même !. 

 

A RETENIR : Les notaires espagnols rédigent et enregistrent l’acte de vente. Pour tout le reste, c’est de votre ressort ou de celui du conseiller auquel vous pouvez (devez à mon avis) faire appel.

 

3. Ne pas vérifier la légalité et le statut de la propriété

 

 

Le notaire ne va pas vérifier le statut du bien, ni sa légalité.

 

C'est-à-dire ?

  1. Le vendeur peut avoir acheter la maison ou l’appartement avec un prêt hypothécaire. Ou l’avoir mis en hypothèque pour obtenir un autre prêt bancaire. 

 

Cette hypothèque ne s’annulera pas automatiquement quand vous deviendrez propriétaire du bien.

 

Sans vérification préalable, vous pouvez devenir propriétaire d’une maison hypothéquée par le vendeur. Ce n’est pas si fréquent, mais il faut le savoir.

 

  1. Vous devez vérifier que la surface inscrite sur le Registre de la Propriété correspond bien à la surface vendue.

 

Surtout pour les biens existants, vous devez vous assurer que vous achetez quelque chose qui existe aux yeux de l’administration

 

Souvent, des travaux, des petits agrandissements sont réalisés au fil du temps mais ne sont pas déclarés. Et ça, c’est mauvais pour vous. Dans le meilleur des cas, vous pouvez les régulariser, mais ça vous prendra du temps et de l’argent. Dans le pire des cas, vous devrez détruire les extensions illégales que vous avez achetées : un énorme gâchis !

 

Je résume : le notaire ne vérifie pas le statut et la légalité du bien.

 

L’agent immobilier n’a aucune obligation de le faire.

 

Le vendeur n’est pas obligé de  fournir les informations.

 

Alors les expatriés en Espagne à qui j’en ai parlé ont tous fait appel soit à un expert immobilier (avec formation juridique), soit directement à un avocat.

 

“En Espagne, c’est la norme” m’a précisé Bernard. “Il ne faut surtout pas se lancer en solo. J’ai acheté mon appartement en étant conseillé par un avocat. ça m’a coûté 1400€. Aucune mauvaise surprise. Pour un achat sécurisé et une retraite sereine, c’est indispensable”

 

4. Surestimer sa capacité financière avant l’achat

 

 

120% du prix de vente pour un bien sans rénovation. C’est le chiffre que m’ont donné deux experts immobiliers espagnols en qui j’ai confiance.

 

Ils ont vu passer des centaines de dossiers, et c’est ce qu’ils annoncent à leurs clients.

 

Pour un appartement en bon état, sans travaux à prévoir, vendu 100 000€, il vous faut un budget de 120 000€ pour tout couvrir. 

 

“Beaucoup de gens sont mal renseignés. Ils oublient qu’il faut ajouter au prix d’achat d’un logement de 10% à 15% pour les taxes, charges et frais associés : impôts sur la valeur d’acquisition (ITP pour un logement ancien ou IVA pour un logement neuf), frais de notaire, frais d’avocat ou de conseillers immobiliers, inscriptions au registre de la propriété, frais bancaires si financement via prêt hypothécaire, commission de l’agence immobilière éventuellement.” m’a précisé Miguel, installé à Murcie sur la Costa Calida.

 

A cela bien sûr s'ajoutent les frais de déménagement et d’installation, etc... Pour un bien à rénover, il faut compter un coût global correspondant à 150% du prix de vente”

 

Mon conseil : Avant de signer un contrat de réservation, posez-vous. Sortez votre calculatrice et faites les comptes. 

 

J’espère vous avoir rendu service avec ces premiers conseils “Espagne”.

 

N’hésitez pas à me le dire en page de commentaire, ça me fera plaisir !

 

Bien chaleureusement,

 

Sylvain Hascoët

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Sirizzotti
1 mois il y a

Merci pour vos infos .. tres bien expliquées

alain guyard
1 mois il y a

tout à fait d'accord .
j'ai acheté plusieurs biens en Espagne et tout cela est vrais et bien documenté. Cela n'empêche de s'établir dans un pays accueillant ,et surtout, où le niveau de vie des retraités est de beaucoup supérieur à la France.
j'ajouterais par expérience que le suivi médical est largement égal à la France et que vous restez avec la CPAM si vous devenez résident en passant par la sécurité social espagnole ( accord entre pays). En catalogne la langue n'est pas un problème grâce à la compréhension de nos amis espagnols .

Meremans
1 mois il y a

Merci pour toutes ces informations utiles.

Gamze
1 mois il y a

Bravo pour ces info.
Nous rêvons de Sicile ou de sud de l'Italie, en mode "hirondelles". Comment se mettre en contact avec les français qui y résident?
Merci de nous éclairer,
Cordialement,

Eléna

1 mois il y a

Bonjour à vous. Je suis tombé dans tous les pièges que vous avez cités.
Par exemple, l'agence immobilière m'a indiqué que le terrain faisait 1042 M2.
J'avais pris soin d'aller vérifier au cadastre.
Le jour de la vente, il manquait le document du typographe, et le président de la communauté de voisins a pu, envoyer par mail ce document.
J'ai signé.
En rentrant chez moi, j'ai eu la douloureuse surprise de constater que mon terrain ne faisait que
837 M2.
Explications : dans les années 70, les terrains étaient mesurés en marchant !
Un grand pas, c'était un mètre, qui étaient consignés directement au cadastre, si le vendeur,
et l'acheteur étaient d'accord. Puis le terrain a été frappé de recul, car en Andalousie, les voies
au début d'une urbanisation sont très étroites. Il faut savoir que les 4 mètres devant votre maison,
vous appartiennent, mais vous devez les laisser libre pour la voirie, et que vous en êtes responsable !
Chaque pays est un monde.
Pour information : LE COURRIER D'ESPAGNE rédigé sur le NET, en Français donne les adresses immobilières tenu par des Français, vu le nombre important d'arnaques sur la COSTA BRAVA (MALAGA).
Les mairies donnent facilement des permis de construire, pour pouvoir toucher la IBI :
impôt sur les maisons.
Cependant cela ne veut en aucun cas dire, que votre bien est aux normes urbanistiques !
Vous pouvez vous retrouvez, avec une électricité faiblarde en bout de ligne, absence d'approvisionnement en eau potable, pas de tout-à l'égout, pas d'internet.
En France, si nous n'avons pas le tout à l'égout, nous avons les fosses septiques qui sont obligatoires.
Ici, en Andalousie, ce sont des puits noirs. Les eaux grises contaminent les nappes phréatiques,
et l'hiver quand il pleut, l'eau de pluie s'infiltre dans votre "puit noir".
Cela coûte environ 100 Euros, tous les mois pour le faire vider.
Il existe ce que l'on appelle "una Junta de compensacion". L'agence immobilière et le couple de vendeur, ce sont bien gardés de m'en parler. J'ai eu "une SURPRISE "de 7.000 Euros...
Chaque voisin a cotisé 30.000 Euros depuis 2009, pour finir d'urbaniser la zone.
Nous sommes 214 voisins. Cela représente 6 Millions d'Euros. Le tout à l'égout n'a jamais été fini,
(pose des tuyaux d'évacuations) et comme les travaux ne sont pas finis, cela n'a pas été regoudronné depuis 12 ANS...
C'est donc un chemin de grave en attendant, et comme les espagnols roulent comme si ils allaient gagner le prochain rallye Paris-Dakar, nous baignons constamment dans une poussière fine,
qui inondent les maisons et les véhicules.
Je ne connaissais pas l'existence de ces avocats spécialisés.
Je suis d'accord, avec votre analyse, un Notaire espagnol, ne fait pas le dixième du travail,
d'un Notaire Français. C'est devant, ce genre de constat, que l'on voit que ce pays n'a pas évolué,
et qu'il se rapproche, par bien des aspects, à un pays du Tiers-Monde, mais certainement pas à un pays Européen !
Je suis tombé dans plusieurs pièges.
Si je peux vous aider, à ce que les copains ne tombent pas dedans,
je suis à votre service.
Je vais vous donner, un autre exemple :
pour l'assurance auto, il y a ce que l'on appelle un donneur d'ordre.
Dans le cas d'un ami, c'est sa mère qui est décédée, il y a 20 ans...
Ils assurent, toutes les voitures de la famille, sans passer par la case "jeunes conducteurs".
Par contre, si vous voulez être honnête, et vous déclarer comme "donneur d'ordre" et conducteur,
cela revient tellement cher, que la plupart renonce...
Et, je peux vous en raconter des centaines...
Marine le Pen disait : "Ceux qui n'aiment pas la France, ils n'ont qu'à la quitter".
Je suis parti, et avec le recul, je me suis rendu compte, que la France, ce n'est pas si mal.
Il y a une administration fiscale, inflexible, mais la loi existe, et elle est globalement respectée.
Ici, tout le monde s'en fout.
Dans notre communauté de voisins, il y en a une douzaine qui n'ont pas payé leur compteur d'eau,
ni l'eau depuis 12 ans, tout simplement parce qu'ils n'ont pas envie de payer ! ...
Et bien sûr, les autres payent pour eux.
En France, cela ferait longtemps que, on leur aurait couper l'eau !
A votre service !

Balmossiere
1 mois il y a

Merci super intéressant bon à savoir.

Lilibeth
1 mois il y a

Auriez vous des informations pour l immobilier au Portugal, doit on s attendre à autant de déconvenues

pascal devis
1 mois il y a

merci pour tous ces renseignements bien utiles

pascal Grangier
1 mois il y a

Dossiers concis, très utiles et toujours bien documentés. Merci beaucoup. J'ai acheté l'ensemble des"livrets" numériques, un peu cher à mon goût, mais eux aussi très intéressant.

Monique MARCHER
1 mois il y a

Merci beaucoup pour tous ces précieux conseils car quand on se situe dans une démarche Française, on est sûrs d'être bien encadrés alors que je constate qu'en Espagne, il n'en est rien!!! Et je dirais même que ce sont des pratiques maffieuses.
ALORS MERCI

MICHEL ORTEGA
1 mois il y a

Bonjour et merci pour votre article très complet et riches d enseignements...auriez vous des conseils similaires dans le cadre de location annuelle...car nous souhaiterions passer notre séjour retraite..en espagne en louant au film de l eau...bien cordialement à vous..Michel et NAdine