Ne faites pas confiance aux notaires (hors de France)

par Sylvain Hascoët - publié le août 6, 2021

Chers amis, 

La France est un pays de normes, de lois, de règles… parfois à l’excès.

En immobilier, le moindre m2 doit respecter de nombreuses réglementations. N’importe quel bout de terrain fait l’objet d’une règle spécifique.

C’est souvent loin d’être le cas dans les destinations du pourtour méditerranéen dont je vous parle régulièrement. Claude, aujourd’hui membre du Club au Retraite au Soleil en a fait l'amère expérience il y a 3 ans.

Qu’il s’agisse des subtiles règles de construction au Portugal, du cadastre grec balbutiant (ils ont fait des efforts ces dernières années) ou du droit coutumier encore répandu au Maroc, la réalisation d’un achat immobilier à l’étranger répond à des règles parfois étonnantes, bien différentes de celles que l’on connâit en France.

Ne faites pas confiance aux notaires

Si, dans des destinations telles que le Portugal, l’Espagne ou l’Italie, le cadastre est aussi fiable qu’en France, en Grèce, c’est une autre histoire.

Fin 2020, seulement 45% des logements du pays étaient officiellement répertoriés par le cadastre grec.

Comme le notaire local se contente de rédiger, sans vérification, l’acte de vente, le risque est réel, notamment en bord de mer, d’acheter une résidence aux extensions illégales

"Certaines n’ont plus rien à voir avec le permis de construire", m’a confirmé Katerina, directrice d’une aagence immobilière francophone à Athènes. 

Aujourd’hui, vous êtes en partie protégés : une loi de régularisation impose au vendeur, pour tout logement d’avant 2011, de vous fournir un certificat de conformité, censé retracer le contour réel de la propriété. 

Attention néanmoins, certains ingénieurs civils chargés de produire le certificat se laissent parfois corrompre par leurs compatriotes…

Pour éviter ces désagréments qui pourraient gâcher votre projet, recourir aux services d’un un expert sur place est la plus sage des solutions - et celle qui au final vous coûtera sûrement le moins cher.

Chez nos amis marocains, le poids de l’histoire fait cohabiter deux régimes fonciers : le régime coutumier et le régime officiel, qui s’appuie sur la loi en vigueur. Et ça pourrait vous poser problème.

Par exemple, si vous faites l’acquisition d’un bien non immatriculé, vous pourriez avoir la très désagréable surprise de voir un héritier se manifester après la vente…et l’opération pourrait se transformer en perte sèche pour vous !

Pour éviter cela, "même s’ils valent souvent plus cher, mieux vaut viser les biens enregistrés auprès de l’administration marocaine. Les titres de propriété sont incontestables", m’a assuré Abdelmajid, notaire au Maroc. 

Et si seulement un quart des logements marocains est ainsi immatriculé, il y a néanmoins une bonne nouvelle pour vous : la quasi-totalité des riads en vente le sont.

Une information de bon aloi si vous lorgnez sur le Maroc pour votre retraite !

Les agents immobiliers vous mentent

Claude, cadre retraité et membre de mon Club (depuis sa mésaventure) a vu sa belle affaire portugaise tourné au fiaso !

Son rêve de retraite au soleil s’était pourtant concrétisé : un beau terrain constructible en Algarve, à 15 kilomètres en retrait de la côte, le tout pour moins de 100.000 euros, payé avec ses économies.

"Des agents immobiliers locaux, pressés de vendre, vous affirment que, du moment qu’il comporte une ruine, ce type de terrain permet de construire jusqu’à 300 mètres carrés. C’est totalement faux" me rappelait dernièrement Claude.

En fait, les droits à construire dépendent du secteur sur lequel est situé le terrain. En zone écologique, par exemple, ils ne peuvent excéder 150% de la surface de la ruine. Si votre terrain est en zone agricole, les droits à construire sont plus larges, mais il vous est impossible de revendre avant dix ans… 

Comme souvent, la réussite de votre projet dépendra des personnes de confiance qui vous entourent :  un agent immobilier de confiance, un expert ayant pignon sur rue...

Il y a quelques années, Alain, un lecteur de mes lettres, avait trouvé une très jolie petite maison dans les Cyclades… elle était étonnamment moins chère que des biens comparables dans le coin.

“C’était la seule maison qui n'adoptait pas l’architecture locale avec des bords arrondis...Or ces bords typiques protègent les maisons du meltem, un vent du nord qui parfois souffle fort dans les “îles grecques", témoigne Katerina, experte immobilière, qui avait à l’époque dissuadé Alain de passer à l’acte !

Une erreur d’appréciation évitée grâce à la vigilance d’une personne de confiance qui connaissait parfaitement les caractéristiques du marché local !

Si comme Claude ou Alain, vous avez été confronté à ce genre de situation, écrivez-moi en commentaire, juste en bas de ce message.

Je lis toujours vos témoignages avec beaucoup d’attention.

Bien chaleureusement,

Sylvain Hascoët

S’abonner
Notifier de
7 Commentaires
le plus ancien
le plus récent le plus populaire
Inline Feedbacks
View all comments
1 mois il y a

Bonjour,
J'ai vécu au Portugal et me suis abstenu d'acheter une résidence pour différentes raisons: d'abord celles que vous commentez avec le non fiabilité non pas du cadastre mais des mesurages et de connaître TOUS LES PROPRIETAIRES (pas la même fiabilité que le service foncier Français)
Ensuite ce sont les avocats (bilingue) de préférence qu'ils faut constituer pour une transaction, les notaies n'étant que des "caisses enregistreuses".
Enfin beaucoup d'incertitudes à venir en cas de succession d'un bien immobilier Portugais avec des héritiers Français, lesquels ne bénéficient d'une exonération de droits de succession que s'ils prennent l'engagement de résider 5 ans au Portugal : difficile à respecter.
Les règles d'urbanisme sont très disparates d'une région à une autre.
Juste pour compléter votre article.

1 mois il y a

Pouvez vous m'envoyer le dossier Portugal que j'ai payé en adhérant à dupont251@hotmail.fr

1 mois il y a

Bonjour,
Nous avons acheté une villa dans le sud de l'île Maurice dans un resort très en vue, comme la loi l'impose, réservé aux étrangers. La qualité de la construction est mauvaise et nous avons dû nous adresser au promoteur, par lettre recommandée, afin d'actionner la garantie décennale dûment mentionnée dans l'acte de vente signé en présence d'un notaire.Le promoteur, malgré relance, n'a jamais répondu à nos courriers, et le notaire s'est violemment défaussé quant à responsabilité, nous menaçant même de nous assigner si on osait mettre en doute sa responsabilité tout en nous interdisant d'avoir tout contact avec lui. Nous avons fini par découvrir que cette garantie décennale n'était pas couverte pas une assurance dûment souscrite et qu'elle dépendait du bon vouloir du promoteur. Entre temps, le promoteur a fait quelques travaux, mais toujours sans s'engager par écrit, nous attentons toujours une réponse écrite à nos différentes demandes. Nous avons subi 15 fuites d'eau en 6 ans au plafond venant d'une mauvaise étanchéité du toit et d'une la douche située au premier étage.Nous avons fini par faire venir une entreprise compétente pour étancher le toit et avons préalablement prévenu le promoteur que nous "avancions les frais".Depuis toujours silence radio.
Les mauriciens sont très doués pour faire la publicité de leurs resorts" high quality luxury villas" et pourtant la qualité des matériaux de construction n'est pas bonne et les ouvriers souvent chinois ou bangladais rarement au niveau.

1 mois il y a

J'attends toujours mon dossier PORTUGAL QUE j'ai payé

1 mois il y a

Mon email est dupont251@hotmail.fr

Alail Gysen
25 jours il y a

Interessant !

Reverse
25 jours il y a

Merci de me désabonner de votre club sans délai